Puede que te hayas planteado si ante la actual situación de cierre forzado de numerosos establecimientos debes seguir pagando el alquiler de tu local por la imposibilidad de desarrollar en el tu actividad económica. La realidad es que se puede negociar una reducción, como cualquier modificación de los elementos del contrato (precio, duración, etc.), cosa bien distinta es poderlo imponer sin que medie la buena fe exigida por la ley en nuestras relaciones jurídicas.
Como sabemos las medidas adoptadas por el Real Decreto 463/2020 y por las órdenes dictadas han tenido un impacto crítico en las relaciones contractuales tanto del carácter público como del privado. Se ha paralización gran parte de las actividades económicas de nuestro país.
Desde el punto de vista jurídico, podemos plantear dos "soluciones" ante esta situación imprevisible. La fuerza mayor, que a tenor del 1.105 CC, en supuestos de fuerza mayor el deudor no será responsable de los sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. No obstante, se ha fuerza mayor está sujeta a la concurrencia de una serie de requisitos:
1º Que se trate de un suceso inevitable e imprevisible
2º La imposibilidad sobrevenida de la prestación, total o parcial.
El primero de los requisitos es claro, se cumple. El segundo, dependerá de si la obligación asumida resulta imposible de cumplir. En este sentido, la Jurisprudencia ha sido clara y la imposibilidad puede ser física, legal, objetiva, absoluta, duradera y, en todo caso, no imputable al deudor.
Por su parte, la cláusula rebus sic stantibus se entiende implícitamente incluida en todos los contratos. Su existencia se configura como un "contrapreso" al principio del derecho pacta sunt servanda, en cuyo base el contrato, como fuente de obligaciones que han de cumplirse con arreglo a lo convenido, siempre con adecuación a las pautas de la buena fe.
Existen una serie de características que denotan la posibilidad de invocar esta cláusula:
1º Que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
2º Una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
3º Que todo ello acontezca por un desequilibrio en las prestaciones.
Por tanto, la base para invocar esta cláusula parte de la ruptura de la equivalencia de las prestaciones, que debe ser estudiada caso por caso para estimar su aplicación. A nuestro juicio, cabría plantearse cuestiones como las siguientes para valorar la posibilidad de aplicarla: ¿Conseguiría actualmente el arrendador alquilar el inmueble por le precio fijado en el contrato? ¿Resulta adecuado que exista una vinculación por un largo periodo de tiempo si la situación y proyección de la economía es hacia la recesión?
También cabe considerar los requisitos que se han venido fijando para entenderse oportuno la modificación o incluso resolución contractual:
1º No imputabilidad de la excesiva gravosidad u onerosidad. Debe existir una ausencia de culpa en el deudor. En el sentido de que no le sea imputable el exceso de gravosidad y/u onerosidad, como tampoco el deudor de la prestación puede encontrarse en mora. Así, el cambio debe resultar ajeno a la voluntad, comportamiento y esfera de control de las partes.
2º Necesidad de haber actuado de buena fe: En este sentido la jurisprudencia requiere del deber de negociar de buena fe la posible aplicación de esta cláusula para reducir el recio o modificar otros elementos del contrato.
3º Ausencia de regulación o imputación del riesgo: Si en el propio contrato está prevista la solución ante una situación derivada de riesgos extraordinarios o imprevisible, lógicamente, no cabrá pretender modificar lo pactado.
Para concluir destacar, respecto de la fuerza mayor, a tenor de las inmediatas consecuencias de las órdenes impuestas por el Gobierno, resulta complicado que se planteen con tanta agilidad los supuestos de imposibilidad absoluta de cumplimiento, sobre todo, en relación al cumplimiento de las obligaciones de pago.
Por otro lado, respecto de la cláusula rebus sic stantibus, sí parece idónea para dar respuesta inmediata a las medidas impuestas por la Situación COVID-19. Y es que ha acontecido un hecho desconocido, como es la paralización de la economía durante un periodo concreto y delimitado, mientras dure el Estado de Alarma. Una situación que sin duda ha quebrado totalmente y de manera temporal e inmediata el equilibrio de los contratos. No obstante, debemos valorar la exigencia de que esta situación de desequilibrio sea duradera y continuada en el tiempo, como exige la jurisprudencia.